河間府有個姓徐的書生，在恩村當私塾先生。進瞭臘月，徐生放寒假回傢，路上遇見一位老者。老者看瞭看他說：“徐先生不在恩村教書瞭，明年去哪兒教？”徐先生回答說：“還教著呢。”老者說：“我叫施敬業，有個外甥，想找個好老師，剛才他托我去東疃村請呂子廉先生，可是人傢已經收瞭稷門街的聘禮。先生您若屈尊到我傢來，報酬比恩村的多一倍。”徐生辭謝說與恩村有約應守信用。老者說：“守信是君子風度，可是到明年開學還早呢。我先給您黃金一兩作聘金，暫到我那裡教幾天，過年再商量，怎麼樣？”徐生答應瞭。老者下瞭馬把聘金雙手呈給他，說：“我傢不遠，宅院狹小簡陋，喂不開牲口。您能不能把仆人和馬打發回去，咱下步走著也挺好嗎。”徐生同意，把行李放在瞭老者的馬上。
走瞭三四裡路，太陽要落山瞭，才到老者的傢。徐生見大門上有一排排鼓出來的大釘和裝飾成野獸頭的門環，顯然是有身份的人傢。老者喊外甥出來拜老師，徐生一看，是個十三四歲的少年。老者說：“我妹夫叫蔣南川，生前做過指揮使，就留下這一個孩子，倒不笨，隻是嬌慣瞭些。有先生您教他一個月，一定勝過他讀十年書。”不一會兒，擺上豐盛的酒宴，但斟酒上菜的全是女子。一個婢女拿著酒壺在一旁侍候，她約十五六歲，風度模樣很美，徐生有點動心。宴罷，老者吩咐給徐生準備瞭床鋪休息才辭去。天不亮，少年就來讀書。徐生剛起來，就有婢女捧著毛巾臉盆來瞭。這婢女就是昨晚那個拿壺的。一日三餐，全是她伺候。晚上，她又來打掃床鋪。徐問：“為什麼沒有男仆？”婢女隻笑不言語，鋪好瞭被子就走瞭。第二天晚上又來，徐用調戲的話試探她，她仍是笑，也不拒絕，徐生便跟她一塊睡瞭。婢女對徐說：“俺傢沒男人，外頭的事全靠施舅舅。我叫愛奴，夫人很尊敬您，怕別的婢女幹活不幹凈，才派我來。今天這事兒千萬保密，免得被人發覺瞭，咱倆都丟臉。”
有一夜，兩人睡過瞭頭，公子來上課，碰上瞭。徐很難堪，心中不安。到瞭晚上，愛奴來說：“幸虧夫人看重您，不然就壞瞭。公子進去把咱的事揭發瞭，夫人趕忙捂住他的嘴，好像怕您聽見，僅僅告誡我不要在您書房裡逗留得太久而已。”說完，就走瞭。徐生很是感激夫人。可就是她兒子不願念書，批評他，他母親還常講個情；開始是派婢女，慢慢地就親自出面，隔著窗戶跟老師講話，說著說著甚至掉瞭淚。每天晚上還一定要問明白瞭她兒子白天學得怎麼樣。徐生很不耐煩，生氣地說：“你又由著兒子懶，又要求我把孩子教好，這號老師我當不來！我不幹瞭！”夫人派婢女來認瞭錯，徐才算瞭。
徐生自從來當先生後，常想到外面看看風景散散心，夫人老是把他關在傢裡。有一天，徐生喝瞭酒，有點醉，心裡不痛快，把婢女叫來問原因。婢女說：“也沒別的意思，就是怕耽誤瞭公子的學業。先生如果真想出去走走，不是不行，請在晚上。”徐生一聽，生瞭氣：“拿瞭人傢幾兩金子，就該憋悶死呀？！夜間我上哪去？白吃人傢飯，我慚愧瞭多少天瞭，給我的聘金還在我包裡呢。”於是拿出金子放在桌上，立即收拾行李要走。夫人走出來，一句話也不說，隻用衣袖遮瞭臉哽咽。叫婢女把金子還給徐生，打開鎖，敞瞭門送他走。徐生出門，覺得門很窄小；走瞭幾步，射來瞭陽光，才發現自己是從一座塌陷的土疙瘩中出來。四下看看，荒涼得很，原來是座古墓。徐生非常害怕，又感激夫人待他的仁義，便用她賞給的金子雇人把墳墓培瞭土，在周圍種上樹才回傢去瞭。
一年過去瞭，徐生又經過這裡，向墳墓行瞭禮又趕路。遠遠看見那姓施的老者走來，微笑著向徐生問候，懇切地邀請他去做客。徐生心中明知他是鬼，但是很想問問夫人近來的情況，兩人便進瞭村，在酒館買瞭酒一起喝，不知不覺天就晚瞭。老者起身付灑錢，說：“我傢離這兒不遠瞭，我妹妹剛巧回來走娘傢，盼先生走一趟，替老夫驅除禍事！”出瞭村幾步，又一個院落，敲門進去，點瞭蠟燭與客人對坐。一會兒，老者的妹妹蔣夫人從內室出來，徐生第一次看見她本人，仔細端詳，原來是位四十歲左右的美婦人。蔣夫人向徐施禮感謝，說：“我這樣敗落瞭的傢庭，門戶冷落，先生您能把恩德佈施給已死的人，真不知怎樣才能報答。”說完，掉下淚來。一會兒，蔣夫人喊：“愛奴！”又對徐生解釋說；“這個婢女，是我平常所喜歡的，現在把她贈給先生，也可安慰您旅途中的寂寞。您需要什麼，她能懂得您的意思。”徐生一一答應著。不多時，老者兄妹都走瞭，愛奴留下侍候先生睡覺。雞叫頭遍，老者就來督促起床，為他送行。蔣夫人也出來瞭，囑咐愛奴以後好好侍奉先生，又對徐說：“從今往後，您該小心地保守秘密，咱兩傢的來往很奇特神秘，怕好事的人造出些謠言來，就不好瞭。”徐生答應著，告瞭別。與愛奴一匹馬騎瞭，到瞭教書的書館，自己單要瞭一間屋子，與愛奴一起生活。偶然有客人來，愛奴也不回避，別人也看不見她。徐生若想要點什麼，才一想，她就給拿來瞭。她又擅長巫術，有點小病，她一按摩，立刻就好瞭。
又到瞭清明節，徐生回到那古墓地方，愛奴告辭下馬。徐囑咐她代向夫人問候，愛奴說：“是。”於是就不見瞭。幾天後，徐生回來找她，剛想觀察墳墓，忽見愛奴穿瞭一身華麗的衣裳在樹底下坐著呢，於是和她一起上路。這樣年年同來同去，就習慣瞭。徐生打算領她一同回傢去，她堅決不同意。
到瞭年底，徐生辭瞭書館返回老傢，和愛奴約好再會的日子。愛奴送他到自己坐過的大樹那兒，指著一堆石頭說：“這就是我的墳。夫人出嫁前，我便在她身邊伺候，我死後就埋在這裡瞭。先生您若再從此經過，燒一柱香憑吊我，咱就能相見的。”
徐生告別愛奴回到傢中，非常想念她，懷著敬愛之情去墳上燒香，並沒見有她的影子。就買瞭口棺材，掘開墳墓，打算裝瞭骨頭帶回傢，重新安葬，以寄托愛戀之情。墳墓掘開後，徐生親自進去看，見愛奴的面色和活人一樣；皮膚雖然未腐爛，可是衣裳卻已像灰那樣腐敗，頭上的金玉首飾都和才做的一樣新鮮。再看腰上，有裹著幾塊金子的包袱。他把包袱卷起來，揣到懷裡，這才脫下袍子，蓋上屍體，抱到棺材裡，租瞭輛車拉回傢去。停到另一所宅院裡，給她換上身繡花新衣，自己睡在旁邊，希望出現奇跡。
忽然，愛奴從門外進來瞭，笑著說：“挖人傢墳的賊在這兒呀！”徐生驚喜地問候她，她說：“前些日子到瞭東昌府，三天後回來一看，我住的房子沒有瞭。幾次受您的邀請，沒有跟隨您來，是因為我從小受瞭夫人的大恩，不忍心離開她。現在您既然已經把我搶瞭來，並將我埋葬好，便是您對我最大的恩德瞭。”徐問她：“古人有死瞭後又活瞭的，如今你的身體與生前一樣，為什麼不仿效古人復生呢？”愛奴嘆口氣說：“這都是天命。世間傳說的死後復生，多半是假的。要想再站起來走路，又有什麼難處？但是不能和活人完全一樣，所以，沒那個必要瞭。”說完掀開棺材進去，屍體就自己站起來瞭，苗條的身段很可愛，摸摸她懷裡卻雪樣冰涼。於是愛奴又想進棺內再躺下，徐好容易阻止住她。她說：“夫人對我太寵愛瞭，我傢主人從外國帶回數萬黃金，我偷偷地拿瞭些，主人也不追問。後來我病危，又沒有親屬，便藏在身上做瞭殉葬品。夫人為我的死哀痛得不得瞭，又用金玉首飾給我入殮。我的身體能不腐爛，隻因為得瞭金寶之氣，如果在人世間，哪能長久？若是真想讓我保持活人似的身體，千萬別強迫我吃飯。不然，靈氣一散，我的遊魂也就消失。”徐生就建造瞭精美的房子，與她一起住。她的言談，笑聲全和平常人一樣，隻是不吃不睡，不見陌生人。
一年以後，有次徐生喝瞭點酒，有些醉意，舉杯把剩下的幾滴酒強灌她，她立刻倒在瞭地上，嘴裡流出血水，一天功夫屍體就腐爛瞭。徐生後悔已晚，用隆重的葬禮安葬瞭她。