沂州有個書生，姓桑，名曉，字子明，少年時成瞭孤兒，一個人在紅花埠居住。桑生性情文靜，不好交往。除瞭每天去東鄰吃兩頓飯外，其餘時間都在住所。東鄰的書生與他開玩笑說：“你獨自一人住在這院子裡，不怕有鬼狐嗎？”桑生笑著說：“大丈夫還怕鬼狐？雄的來瞭，我有利劍；雌的來瞭，我還要開門收留她呢！”東鄰的書生回去後，與朋友們謀劃好瞭，到瞭晚上用梯子越墻把一個妓女送進桑生住的院子裡。那妓女走到桑生的房子前，輕叩房門。桑生瞧瞭瞧，問她是誰，那妓女自稱是鬼。桑生非常恐懼，牙齒格格地響。妓女在門外徘徊瞭一會才去瞭。
第二天凌晨，東鄰的書生來到桑生的書齋，桑生把夜間遇鬼的事訴說瞭一遍，並說要回傢。東鄰的書生拍手大笑，譏笑他說：“怎麼不開門留她呢？”桑生一下明白是假鬼，隨即安心照常住下來。
過瞭半年，夜裡又有個女子叩門。桑生以為又是朋友與他開玩笑，便開門請她進來。一看，原來是個傾國傾城的美人。桑生吃驚地問她是從哪裡來的，女子說：“我叫蓮香，是西鄰的妓女。”因為紅花埠一帶妓院很多，桑生也便信而不疑。隨後，兩人滅燭登床，親熱歡好。從此，每隔三五夜蓮香就來一次。
一天晚上，桑生獨自坐在書齋裡，對著燈凝想，一個女子輕輕推門進來。桑生以為是蓮香來瞭，忙起身與她說話。一照面，並不認識這女子。這女子約十五六歲，還沒束發，兩臂下垂，長袖拖地，十分風流美麗，走起路來，飄然若仙。桑生十分驚奇，懷疑她是狐精。女子說：“我是良傢女子，姓李。愛慕你高雅風流，希望你能見愛。”桑生一聽欣喜異常，急忙去拉她的手，卻涼如冰塊，他吃驚地問：“怎麼這樣涼啊？”女子回答說：“我自幼身單體弱，今晚來時又蒙瞭一身霜露，怎麼能不涼呢？”說罷寬衣上床，竟是處女。女子說：“我為情緣，把貞操交給瞭你。若不嫌我醜陋，願常來陪伴。這裡還有別人來吧？”桑生說：“沒有別人，隻是西鄰有個妓女，但不常來。”李女說：“應當避開她，我不同於妓院裡的人，請您一定保密。可以她來我去，她去我來。”不一會，雄雞報曉，李女便起身告辭。臨走，將一隻繡鞋贈給桑生，說：“這是我腳上穿的。常擺弄它可寄托你的思念之情。但是有外人在場時，千萬別擺弄它。”桑生接過繡鞋一看，尖尖的像錐子，很喜歡。第二天晚上沒人在屋，桑生就把鞋拿出來擺弄。李女忽然輕飄飄地來瞭，兩人又親熱一番。此後，隻要拿出繡鞋，李女便隨即來到。桑生奇怪地詢問原因，李女笑著說：“是碰巧瞭。”
一天夜間，蓮香來到書房，吃驚地問道：“桑郎，你的氣色怎麼這樣不好啊？”桑生說：“我自己不覺得。”蓮香便起身告辭，約好十天後再相會。蓮香走後，李女每夜都來，從沒間斷。李女問桑生：“你的情人怎麼這麼長時間不來？”桑生便把兩人十天之約告訴瞭她。李女笑著說：“你看我比得上蓮香美嗎？”桑生說：“你兩人可稱雙絕。但相比之下，蓮香的體膚要比你溫暖些。”李女聞言變色說：“你說雙美，是對我說。她必定是月宮嫦娥，我一定比不上她。”因此很不高興。算計起來，十天的約期已到。囑咐桑生不要說出去，到時她要偷偷地看一看蓮香。
次夜，蓮香果然來瞭。與桑生嬉笑言談，非常融洽。睡覺時，蓮香大為驚駭地說：“壞瞭！才十天不見，你怎麼勞損疲困到這個程度啊？你保證沒別的女人來過嗎？”桑生問她為什麼這樣說，蓮香說：“我觀察你的精神氣色，脈像虛亂如絲，是被鬼纏身的癥狀。”
次夜，李女進門，桑生就問：“你偷看蓮香長得怎樣？”李女答：“確實很美。我原來便認為人間沒有如此美貌的人，果然是個狐！她走後，我一直跟著，原來她住在南山一個山洞裡。”桑生懷疑李女忌妒，也沒理會她的話。
隔瞭一夜，桑生對蓮香戲言：“我是絕對不信，可偏有人說你是狐精。”蓮香慌忙問：“是誰說的？”桑生笑著說：“是我自己和你鬧著玩的。”蓮香說：“狐貍哪些地方與人不一樣？”桑生說：“被狐貍迷住的人都會得病，嚴重的還會喪命，因此很可怕。”蓮香說：“不是這樣。像你這般年齡，行房三天後，精氣便可復原。縱然是狐貍，也沒什麼害處。假若天天縱情淫樂，人比狐貍更厲害。世間死瞭那麼多淫徒、色鬼，難道都是被狐貍迷惑死的嗎？雖是如此，必定有人在背後說我的壞話。”桑生竭力表白沒有，蓮香追問得更急。迫不得已，就實說瞭。蓮香說：“我本來就奇怪你為什麼這樣衰弱，為什麼弱得這麼快，難道李女不是人嗎？你先不要聲張，明晚，我也像她那樣，偷偷看看她。”
到瞭夜間，李女來到，與桑生才說瞭幾句話，便聽到窗外有人咳嗽，慌忙離去。蓮香進屋對桑生說：“你太危險瞭！李女真是鬼！若還貪戀她的美色，不與她一刀兩斷的話，你的死期近瞭！”桑生以為蓮香嫉妒李女，也沒吭聲。蓮香說：“我知道你割不斷與她的感情。可是我也不忍心看你死去。明天，我會帶藥來醫治你的病毒。幸虧中毒不深，十天就可治好。請允許我看護著你康復。”
次夜，蓮香果然帶瞭一小包藥來，給桑生服藥不大工夫，就瀉瞭二三次。桑生隻覺得內臟清爽，精神倍增。心中雖然感激蓮香，但始終不信自己患的是鬼病。蓮香夜夜同床陪伴著桑生；他幾次求歡，都被蓮香拒絕瞭。幾天後，桑生的身體又健壯起來。蓮香臨走，殷切囑咐桑生，一定要斷絕與李女的關系，桑生假意答應瞭。
待到桑生夜間閉門後，又在燈下將繡鞋拿出把玩。李女忽然來瞭，幾天不見，她一臉不高興。桑生說：“她天天為我煎藥治病，請不要怨她。對你好不好在我。”李女這才稍稍高興些。桑生在枕邊小聲說：“我最愛你瞭，但有人說你是鬼。”李女張口結舌瞭很久，才罵道：“這一定是那個騷狐貍精亂說一氣來迷惑你！你若不與她斷絕往來，我就不再來瞭。”說完就嗚嗚地哭，桑生說瞭無數勸慰的好話，她才罷休。
隔瞭一夜，蓮香來瞭，知道李女又來過，生氣地說：“你是一定想死瞭！”桑生笑著說：“你怎麼這樣妒忌她呢？”蓮香更氣惱地說：“你得瞭絕癥，我為你治好瞭，不妒忌的人又怎樣做呢？”桑生仍假托玩笑說：“李女說，前幾天我的病是狐貍作祟造成的。”蓮香嘆瞭口氣說：“真像你說的這樣，你就太執迷不悟瞭！萬一不好，我縱有一百張嘴也解釋不清瞭。請從此分別，一百天後，我再來看躺在病床上的你。”桑生挽留她，蓮香不聽，氣憤地去瞭。
從此，李女無夜不來與桑生歡會。大約過瞭兩個月，桑生便覺得渾身乏力，委靡不振。起初還自我安慰，後來，一天天變得枯瘦如柴，每頓飯隻能喝一碗粥。本想回傢調養，但還是戀著李女不忍離去。挨瞭幾天，終於病倒床上，再也起不來瞭。鄰生見他病重，天天派書童來送飯送水。直到這時，桑生才懷疑李女，對她說：“我悔不該不聽蓮香的話，弄到這步田地！”說完便昏死過去。過瞭好久才蘇醒過來，睜眼四下看瞭看，李女早沒瞭蹤影。從此關系斷絕。
桑生一個人躺在空房裡，盼望蓮香盼得望眼欲穿。一天，他正在想念蓮香時，忽然有人掀簾進來。睜眼一看，果然是蓮香。蓮香走到床前，嘲笑著說：“鄉巴佬，我是瞎說嗎？”桑生泣不成聲，過瞭一陣，自己說知道錯瞭，求蓮香快救命。蓮香說：“你已病入膏肓，實在無法救治瞭。我這是來向你訣別的，以證明我並不是出於嫉妒。”桑生非常難過地說：“我枕頭底下有件東西，煩你替我把它弄壞！”蓮香找出，見是隻繡鞋，便拿到燈下，反復細看。李女忽然進來，一見蓮香，轉身想逃。蓮香用身體擋住瞭門。李女很窘，急得不知從哪裡走。桑生數落著指責李女，李女無言以對。蓮香笑著說：“我今天才有機會與你當面對質。以前你說桑郎的病不是你造成的，今天看你怎樣說？”李女低頭謝罪。蓮香說：“這麼漂亮的美人，怎麼會為瞭愛結仇呢？”李女跪在地上哭得很悲痛，懇請蓮香救救桑生。
蓮香便把李女扶起來，詳細詢問她的生平。李女說：“我是李通判的女兒。少年夭亡，埋在院外。我好比是死瞭的春蠶，情絲未斷，與桑郎交好，是我的心願。致他於死地，確實不是出於本心。”蓮香說：“聽說鬼都願致人於死地，以圖死後在陰間可以常在一起，是嗎？”李女說：“不是。兩個鬼在一塊，沒什麼樂趣。如有樂趣，陰間的少年郎難道少嗎？”蓮香說：“傻呀！夜夜交歡，人都受不瞭，何況是鬼呢？”李女也問：“聽說狐能迷人致死，你有什麼法術能不致如此呢？”蓮香說：“你說的是那些采人精血補養自身的狐。我不是那一類的。因此，世間有不害人的狐，而決沒有不害人的鬼，這是因為鬼的陰氣太盛瞭！”桑生聽瞭她們的對話，才知道鬼狐都是真的。幸虧相處已久，根本沒覺得害怕。但一想到自己已是奄奄一息的人，不由得失聲痛哭起來。蓮香問李女：“你有救桑郎的辦法嗎？”李女紅著臉搖頭，說無能為力。蓮香笑說：“恐怕桑郎身體健壯後，醋娘子又要吃楊梅瞭。”李女拜瞭拜說：“如有高明醫生救得桑郎，使我不負罪郎君，我一定在陰間老老實實，哪敢有臉再到人間來！”蓮香解開藥袋，取出藥來說：“我早就知道有今天。分別後，我跑遍瞭三山五嶽，采集草藥，歷時三個多月，才配齊瞭藥方。損勞過度待死的人，服用後沒有不康復的。但是，病因誰得，還須由誰出藥引子，這就不得不轉求你全力協助。”李女問：“需要什麼？”蓮香說：“櫻桃小口中的一點唾液罷瞭。我將藥丸放進他口中，煩你口對口用唾液把它送下去。”李女聽罷羞得面紅耳赤，低著頭直瞅著繡鞋犯難。蓮香取笑說：“妹妹最得意的就隻有繡鞋！”李更感羞慚，無地自容。蓮香又說：“這不是你往常最熟練的技巧嗎？今天怎麼這樣吝嗇？”說罷將藥丸放入桑生的口中，轉身催促李女。李女不得已，隻好口對口地輸送唾液。蓮香說：“再唾。”李女唾瞭一口，一連三四次，藥丸才被送下去。不一會，就聽到桑生的肚子雷鳴般地響起來。蓮香又給他服下一丸後，親自為他接唇佈氣。桑生覺得丹田發熱，精神煥發。蓮香說：“病好瞭。”這時雄雞報曉，李女彷徨地告別走瞭。
蓮香因桑生初愈，還需調養。特別是吃喝沒有著落，便將院門反鎖，讓人誤認桑生已回傢，借以斷絕外界來往，自己日夜護理他。李女也每夜必來，殷勤伺候。侍奉蓮香也像親姐姐一般。蓮香也很疼愛她，過瞭三個月，桑生完全恢復瞭健康，此後，李女一連好幾夜沒來。有時來瞭，也隻是看一看便走。對坐時，也總是悶悶不樂。蓮香曾多次留她與桑生共寢，她都堅決不肯。有一次桑生追上她，硬把她抱回來，覺得她身子輕如草人。李女走不成，回來便和衣而臥，身子蜷曲起來不到二尺長。蓮香越發愛憐她，示意桑生擁抱她，但無論怎樣，也搖不醒她。桑生無奈隻好自己睡下。及至醒來找她時，又不知去向瞭。此後十幾天，李女再也沒來過。桑生非常想念她，經常拿出繡鞋來與蓮香共同把玩。蓮香說：“如此美貌女子，我見瞭都很喜歡她，何況你們男人呢？”桑生說：“以前，一動繡鞋，她立刻就到，心裡很懷疑，但是始終沒想到她是鬼。現在見鞋思人，實在太令人難過瞭。”說著說著，淚流滿面。
這以前，有個姓張的財主，他的女兒名叫燕兒，十五歲時死瞭。過瞭一夜又蘇醒過來，睜眼一看，起身就向外跑。張財主急忙關上門，她出不去，便自己說：“我是李通判女兒的靈魂，感謝桑郎的關照，我送給他的繡鞋還在他那裡。我真的是鬼啊，關起我來有什麼好處呀！”張翁聽她說的有些緣故，就問她為何來到這裡。燕兒低頭看瞭一下，自已也解釋不清楚。旁邊有人說桑生已回傢養病瞭，燕兒執意分辯說沒有，傢人非常懷疑。東鄰的書生聽說這事，就從墻頭上偷偷觀察桑生住處，見桑生正與一個美女說話，他就突然闖瞭進去，倉促之間，已不見女於的蹤影。鄰生很驚疑，再三追問桑生，桑生笑著說：“我過去與你說過，雌的來瞭我就留下她！”鄰生將燕兒剛才的話，向桑生說瞭一遍。桑生馬上開鎖出門，想去打聽一下。但轉念一想沒有去的理由，十分苦惱。
張母聽說桑生果然沒有回傢，越發覺得奇怪，就派傭女到桑生那裡要繡鞋。桑生將鞋交給她。燕兒見到繡鞋十分高興，急忙試穿，繡鞋卻比腳小瞭一寸多。她大吃一驚，拿過鏡子一照，模模糊糊像是明白自己是借屍還魂瞭。於是便把以前發生的事細細說瞭一遍，張母才相信瞭。燕兒對鏡哭著說：“我對那時的容貌很有自信，但是每當見瞭蓮香姐，還自愧不如。而今成瞭這個樣子，做人還不如做鬼呢！”拿著繡鞋放聲大哭，誰也勸說不住。哭完後，蒙上被子就躺在床上，飯也不吃。不久，全身浮腫起來，七天不吃東西，也沒死，而浮腫卻漸漸消瞭。此後，她便饑餓難忍，開始吃飯。過瞭幾天，渾身發癢，脫瞭一層皮。早晨起床時，睡鞋掉下來，抬起來再穿時，鞋子又肥又大。試穿以前的繡鞋，肥瘦正合適。她很是喜歡，再照鏡子，眉眼已和過去一樣，更為高興。梳洗打扮好瞭，去見母親，凡是見她的人都非常高興。
蓮香聽說這一奇聞，就勸桑生向張傢提親。桑生覺得兩傢貧富懸殊，沒敢唐突去提。不久，逢張母壽辰，桑生就隨著張傢的子婿們前去祝壽。張母見帖上有桑生的名字，就讓燕兒躲在簾子後偷偷辨認。桑生最後一個到，燕兒急忙跑上去，拉住桑生的袖子，要跟他一塊回傢。張母訓斥她一頓，燕兒才害羞地回到屋裡。桑生仔細辨認燕兒，確是李女再生，不覺流淚，拜倒在張母面前不起來。張母忙上前把他扶瞭起來，並不輕視他。桑生出來後，就托燕兒的舅舅前去提親。張母議定下良辰吉日，招桑生為養老女婿。桑生回去，把這事告訴蓮香，並商量怎麼辦。蓮香難過瞭好一陣子，才決定要和桑生分別。桑生大吃一驚，淚如雨下。蓮香說：“你被人傢招贅成婚，我跟著去，有什麼臉面？”桑生再三考慮，還是先把蓮香送回傢去，再回來迎娶燕兒，蓮香應允。桑生把實情告訴瞭張傢，張傢聽說他已有瞭妻子，便怒氣沖沖地訓斥他。燕兒在一旁極力為桑生辯解，張傢才同意瞭桑生的請求。
婚期到瞭，桑生親自去迎娶燕兒。他傢的擺設本來很不像樣，可是等迎親回來時，從大門到新房，全是花氈鋪地；千百隻燈籠蠟燭，照耀得如同白晝。蓮香扶新娘入瞭洞房，蒙頭綢一揭下，她們就高興得像以前那樣。蓮香陪伴他倆喝合婚酒，細細詢問瞭燕兒還魂的事。燕兒說：“那天離開後，心中悶悶不樂，覺得自己是鬼，沒臉見你們，決定再也不回墳裡去瞭，便隨風漂遊。每每見到世上的人，就非常羨慕。白天藏在草叢中，夜裡便由著自己的腳信步走。偶然到瞭張傢，見一個少女病死在床上，魂就附到她身上，沒想到真的活瞭。”蓮香聽瞭，沉默瞭好久，像是在思索什麼。
過瞭兩個月，蓮香生下一個兒子。產後得病，日漸沉重。她握住燕兒的手說：“我隻好把孩子托付給你瞭，希望你能把他當作親生兒子來撫養。”燕兒流下瞭眼淚，並千方百計地勸慰她。幾次要給她請醫生，都被蓮香拒絕瞭。眼看著蓮香生命垂危，隻有一絲氣息，桑生和燕兒都難過得哭泣。忽然她又睜開眼說道：“不要這樣，你們願我活，我卻願意死。若有緣分，十年之後還能再見面。”說完就斷瞭氣。掀開被要給她穿壽衣時，她已化為狐。桑生不忍心另眼相待，仍以隆重的葬禮安葬瞭她。
蓮香生的孩子，取名狐兒。燕兒撫養他如同親生。每逢清明節，都抱著他到蓮香的墳上哭祭。後來，桑生考中瞭舉人，傢境漸漸富裕起來。而燕兒一直愁著沒有生育。狐兒聰明伶俐，隻是體弱多病。燕兒就經常勸桑生再娶一妾。
一天，丫鬟忽來稟報：“門外有個老婆子，領著個女孩要賣。”燕兒就讓領進來看看。乍見面，便吃驚地說：“蓮香姐轉世瞭！”桑生細看那女孩，酷似蓮香，也覺驚異。便問：“多大瞭？”回答說：“十四歲。”又問：“聘金要多少？”老太婆答：“我這孤老婆子，隻有這麼個閨女，但願能給找個好人傢，我也有個吃飯的地方，日後老骨頭不至於丟在荒山野谷中，也就滿足瞭。”桑生多付瞭些銀兩，買下姑娘。
燕兒握住姑娘的手，來到內屋，托起她的下頜笑問：“你認識我嗎？”姑娘回答：“不認識。”細問她的身世，姑娘說：“我姓韋，父親在徐城賣酒，已死瞭三年瞭。”燕兒數著指頭細算，蓮香已死瞭整十四年。再仔細觀察姑娘的容貌神態，無處不像蓮香。於是拍拍她的頭大聲叫道：“蓮姐！蓮姐！你說十年後再見面，當真沒騙我。”姑娘像大夢初醒似地“咦”瞭一聲，盯著燕兒細看。桑生見狀高興得笑著說：“這真是‘似曾相識燕歸來’啊！”姑娘流著淚說道：“是瞭！聽母親說，我一出生就會說話，傢中人以為是不祥之兆，讓我喝瞭狗血，就忘記瞭前世因果，今天才如夢初醒。娘子，你就是那個不願做鬼的李妹妹嗎？”三人共同回憶前生的事，百感交集。
寒食節那天，燕兒說，“今天是我與桑郎每年哭祭姐姐的日子。”便與姑娘同到蓮香墓前，見墓地野草叢生，樹也長高瞭。姑娘也觸景傷情地嘆息。燕兒對桑生說：“我與蓮香姐兩世都是好友，不忍分離，應該把前世的屍骨同葬一墓。”桑生聽從她的意見，就挖開李女的墳，取出屍骨，運回來與蓮香的合葬在一起。親友們知道這樁怪事後，都穿著吉慶的服裝趕來觀看葬禮，不約而來的達幾百人。
我庚戌年南遊到瞭沂州，下雨天走不瞭，住在旅店裡。有個叫劉子敬的，是桑生傢的一個表親，拿出同鄉王子章寫的《桑生傳》約萬餘字，我得以細看瞭一下。這裡隻是故事的大概情況。